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【建筑房产】借名买房,房子到底是谁的?
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  长期以来,由于房价基本上只涨不跌,尤其是经历了2016年初暴涨后,各地房地产调控亦持续升级,被限购人群不得不等上一两年甚至更长时间,尤其是在北上广等经济发达地区,人们担心房价越来越高,货币可能会持续贬值或者手里有足够的资金却无投资方向,房地产投资无疑是最佳选择!于是,被限购的人群想到了通过借名买房来规避相关房地产调控政策。

借名买房后,被借名人面对巨额的财产,可能会产生异议
  

那么,借名买房,房屋到底归谁的?

出资人还是出名人?

   或许,我们曾经看过很多专业文章及判例,甚至有来自最高人民法院法官的专业分析,但是,无论以前通过法理如何分析及其他法院如何判决,都只是理论上的分析,另外,中国也不是判例法国家,这些非指导性案例及理论分析对于遇到类似案件的人来说,没有太多的实际意义。

其实,从20178月开始,对于借名买房规避限购政策的,房屋到底归谁所有,有了最终的答案!

2017年8月4日最高人民法院发布《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》(法发〔2017〕22号)(下称“意见”),该意见共30条内容,俗称金融审判30条,其中该意见第18条明确规定:

  “依法保障房地产市场平稳健康发展,防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响,依法妥善审理相关案件,有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一杰明买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准,引导房产交易回归居住属性。

 虽然,《意见》第18条并未明确该类合同效力,但从其所使用的规避”“回归等词语的感情色彩上判断,从严监管的倾向明显。事实上,法院内部已形成意见,对于借名买房规避国家房产限购政策的,合同一律无效!

   笔者最近参加了一个培训讲座,某高院的资深法官在谈到借名买房合同效力问题,亦再次重申,根据金融审判30条的规定,借名买房规避国家限购政策的合同无效!

   对此,笔者不再做合同是否无效的理论分析,那么合同无效后,房子到底归谁?

   相信也是所有借名买房人共同关注的问题。首先,我们得了解法律关于合同无效的法律后果是如何规定的:

   《合同法》第五十八条规定:“合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

根据该条款规定,合同无效后发生三种法律后果:

其一是返还取得的财产责任,比如若房屋买卖合同无效,则一方返还购房款,另一方返还房屋;

其二是不能返还情形下的折价补偿,比如建设工程违法分包合同中,实际施工人的履行行为己固化于建设工程中,无法予以返还,参照双方约定的工程款予以结算。

其三是过错损失赔偿责任,该责任可能与上述两种法律后果结合使用,也可能单独适用。

由于借名买房涉及到2个法律关系,其一是出资人(借名人)与出名人(被借名人)之间的关于借名买房的内部协议(下称“借名协议”);其二是被借名人(房屋买受人)与房屋出卖人之间的房地产买卖合同关系。因此,针对这两个法律关系,我们逐一分析:

一、借名协议无效,而房屋买卖合同有效

   如果借名协议无效,意味着出资人支付给被借名人代为转付的购房款,在合同无效后,只能由被借名人予以返还,双方形成的是一种债权债务关系,而被借名人取得房屋的产权,这在房价暴涨的年代,相信是无数被借名人梦想看到的结果。

  因此,借名协议无效,意味着真正的出资人将无法按照预先的设想,依法取得登记在被借名人名下的房产。在借名协议无效,而房屋买卖合同有效的情况下,房产将归被借名人所有!!!

二、借名协议及房屋买卖合同均无效

   虽然在意见中并未明确表述借名协议及房屋买卖合同均无效,但是从某高院资深法官的讲座明确表示借名购房中涉及到两个法律关系均是无效的法律关系,在这种情况下,意味着被借名人与房屋出卖人之间签署的房屋买卖合同无效,房屋买卖合同无效,意味着出卖人需要返还被借名人的购房款,而被借名人应依法返还房屋。

   因此,当借名协议及房屋买卖合同均无效的情况下,也意味着房子既不是借名人的,也不是被借名人的,而是出卖人的,系争房屋的产权可能将恢复到当初的初始状态。

   当然,需要特别说明的是:对于借名买房中涉及到的被借名人与房屋出卖人之间的《房屋买卖合同》是否无效的问题,需要人民法院或仲裁机构依法认定,但是,对于民事诉讼来说,“不告不理”是基本处理原则,若在没有利害关系人主张被借名人与出卖人之间《房屋买卖合同》无效的情况下,《房屋买卖合同》按照有效来处理,也就意味着在《房屋买卖合同》被确认无效之前,房屋的产权仍然归被借名人所有!!!

   综上所述,可以明确的告诉你:

   借名买房,规避国家房地产调控政策的,房子肯定不是出资人的!!!

韩佩霞律师,江苏大昶律师事务所主任律师,联系电话:13771872126,也是微信号。律所办公地址:苏州市姑苏区东吴北路299号吴中大厦1501室,地铁4号线团结桥站4号出口,苏州律师网www.668Lawyer.com

 

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